商铺退房退款能否通过行政诉讼解决

在商铺投资市场中，当投资者遭遇商铺交付不符预期、承诺的经营条件未能兑现，或陷入售后返租模式导致租金收益落空时，退房退款往往成为他们最迫切的诉求。面对开发商或运营方的推诿，一些投资者可能会考虑通过行政诉讼途径，试图”告政府”来解决与开发商之间的纠纷。这种思路是否可行？行政诉讼能否成为商铺退房退款的有效途径？本文将从法律专业角度为您详细解析。

一、行政诉讼与民事诉讼的本质区别

要理解商铺退房退款能否通过行政诉讼解决，首先需要明确行政诉讼与民事诉讼的根本区别。

行政诉讼，通俗地说就是”民告官”。根据我国《行政诉讼法》规定，行政诉讼是公民、法人或其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益，向人民法院提起的诉讼。行政诉讼的核心在于审查行政行为的合法性，被告必须是作出行政行为的行政机关或法律法规授权的组织。

而民事诉讼则是解决平等主体之间财产关系和人身关系纠纷的法律程序。民事诉讼处理的是公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间的纠纷，如买卖合同纠纷、借款纠纷、侵权纠纷等。

二、商铺退房退款纠纷的法律性质

商铺买卖和因此产生的退房退款纠纷，在绝大多数情况下属于典型的民事纠纷。投资者与开发商之间签订的《商品房买卖合同》，是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。无论是关于房屋质量、面积、交付条件，还是关于售后返租的租金支付，这些争议的本质都是合同履行过程中产生的权利义务纠纷。

开发商通常是企业法人，属于民事主体，并非行政机关。因此，投资者因合同履行问题要求开发商退房退款，应当通过民事诉讼途径，依据《民法典》合同编等相关规定，向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求解除合同、返还购房款并赔偿损失等。

三、行政诉讼在商铺纠纷中的有限适用空间

行政诉讼在商铺退房退款纠纷中的适用空间极其有限。行政诉讼可能介入的，并非是直接处理投资者与开发商之间的合同纠纷，而是指向特定情况下政府相关部门可能存在的违法行政行为。

例如，在以下极为特殊且举证难度通常很大的情况下，投资者或许可以针对相关政府部门的违法行政行为提起行政诉讼：

1.相关政府部门在开发商不具备法定销售条件（如未取得预售许可证）的情况下，违法批准其销售，并且该违法批准行为与投资者的损失有直接因果关系。

2.投资者购买的商铺存在严重的安全隐患，威胁公共安全，而相关监管部门在接到举报或有明确线索的情况下，怠于履行法定监管职责（行政不作为），导致投资者的损失扩大或未能避免。

3.政府部门在项目规划、土地出让等环节存在违法行为，直接导致了投资者购买的商铺无法正常使用或权利受损。

然而，即便在这些情况下，行政诉讼的诉讼对象是政府部门，而非开发商；诉讼请求是要求法院确认行政行为违法、撤销违法行为或判令履行法定职责等，而非直接判令开发商退房退款。即使行政诉讼胜诉，也并不直接等同于投资者就能从开发商那里拿回房款。它可能为后续的民事索赔提供一些有利条件，但最终解决与开发商的合同纠纷，仍需回归民事诉讼的轨道。

四、典型案例分析：不同纠纷场景下的正确维权路径

场景一：售后返租承诺落空

张先生购买了一间商铺，并与开发商指定的运营公司签订了为期十年的返租协议，约定年回报率为百分之八。运营两年后，运营公司开始拖欠租金，最终人去楼空。张先生损失惨重，希望退房退款。

正确维权路径：这是典型的因售后返租引发的合同违约纠纷。张先生应当依据租赁合同和可能存在的担保条款（例如开发商是否对租金支付承担连带责任），向运营公司和/或开发商提起民事诉讼，追讨欠付租金，并根据合同约定或法律规定尝试主张解除租赁合同乃至买卖合同，要求退房退款。此过程与行政诉讼无关。

场景二：商铺存在严重质量问题

李女士购买的商铺交付后，发现墙体存在严重渗水、主体结构梁柱出现明显裂缝，经专业机构鉴定为严重质量问题，影响正常使用和安全。李女士要求开发商退房。

正确维权路径：这属于商品房买卖合同中标的物存在严重质量瑕疵的情形。根据相关司法解释，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。李女士应当委托有资质的鉴定机构进行鉴定，固定证据后，向开发商提起民事诉讼，请求解除房屋买卖合同，返还已付购房款及利息，并赔偿损失。

场景三：开发商虚假宣传误导购买

开发商在销售商铺时，宣传资料和销售人员口头承诺该区域将建设大型交通枢纽，商铺升值潜力巨大。王先生基于此购买了商铺，后发现相关规划早已变更，交通枢纽子虚乌有。王先生认为受到欺诈，要求退房。

正确维权路径：这涉及到开发商的销售行为是否构成欺诈或重大误解。如果开发商的虚假宣传构成了欺诈行为，使王先生在违背真实意思的情况下签订了合同，王先生有权在法定期限内向人民法院或仲裁机构请求撤销该合同。这同样属于民事诉讼或仲裁的范畴。

五、商铺投资者的正确维权指南

1.全面收集和固定证据

这是维权的基础。务必妥善保管好所有相关文件，包括但不限于：

-商品房买卖合同、补充协议

-认购书、定金协议

-付款凭证（发票、转账记录）

-售后返租协议、租赁合同

-开发商或运营方的宣传资料、广告、承诺书

-双方沟通记录（函件、电子邮件、录音录像等，注意合法性）

-房屋质量问题的照片、视频、鉴定报告（如有）

-租金支付记录、催款通知等

2.尝试协商解决

在启动法律程序前，可以尝试与开发商或运营方进行协商。明确提出自己的诉求（退房退款、赔偿损失等）和依据。协商过程最好有书面记录，或在律师指导下进行。如果能达成和解协议，务必签订书面文件，明确双方权利义务和履行方式。

3.评估法律风险和成本

退房退款并非易事。即使开发商存在违约行为，是否达到合同解除的法定条件，法院会综合考虑。同时，诉讼需要时间成本、经济成本（诉讼费、律师费、保全费、鉴定费等），结果也存在不确定性。在决定诉讼前，应有理性的预期。

4.选择合适的民事途径（诉讼或仲裁）

-检查合同中是否有仲裁条款。如果有有效仲裁条款，则应向约定的仲裁机构申请仲裁，法院一般不再受理。

-如果没有仲裁条款或约定无效，则应向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。管辖法院通常是被告住所地或合同履行地法院。

5.寻求专业法律帮助

商铺买卖和投资纠纷涉及金额通常较大，法律关系复杂，证据要求高。聘请经验丰富的专业律师至关重要。律师可以帮助分析案情、评估风险、制定诉讼策略、准备法律文书、代理出庭等，最大限度地维护您的合法权益。

6.考虑财产保全

如果担心开发商或运营方转移财产导致判决难以执行，可以在起诉时或诉讼过程中，向法院申请财产保全，查封、冻结对方相应价值的财产。但这需要提供担保。

六、常见问题解答

问：开发商跑路了，我能不能告政府监管不力要求赔偿？

答：这非常困难。需要证明政府相关部门存在具体的、法定的监管职责而未履行（不作为），并且这种不作为与您的损失之间存在直接的、法律上的因果关系。通常，开发商的商业失败或欺诈行为被认为是导致损失的主要原因。除非有极其特殊的证据链条，否则通过行政诉讼向政府索赔成功的可能性很低。您的主要追索对象仍应是开发商及其相关责任人（通过民事诉讼）。

问：我们小区很多业主都遇到了同样的问题，可以集体诉讼吗？

答：我国《民事诉讼法》规定了代表人诉讼制度，适用于当事人一方人数众多的共同诉讼。如果多个商铺投资者面临的是基于同一事实、同一法律关系产生的纠纷，可以推选代表人进行诉讼。这有助于节约诉讼成本，统一裁判尺度。

问：听说售后返租本身就是违法的，是不是合同就无效，可以直接退房？

答：国家确实出台过相关规定，限制或禁止未竣工商品房的售后返租行为。对于已竣工商品房的售后返租，虽然法律未完全禁止，但其中蕴含的风险极高。如果开发商的售后返租模式被认定为违反了相关金融管理规定，或者销售过程中存在欺诈，可能导致相关合同被认定为无效或可撤销。但这需要通过民事诉讼由法院或仲裁机构根据具体案情和证据来确认，并非自动无效，也不是通过行政诉讼解决。

七、结语

希望通过行政诉讼直接解决与开发商之间的商铺退房退款纠纷，这条路在绝大多数情况下是走不通的。这类纠纷的本质是民事合同争议，主战场在民事诉讼或仲裁。虽然行政机关的某些行为可能与纠纷的产生或解决有关联，但行政诉讼并非处理核心合同争议的直接工具。

在投资前务必进行充分的尽职调查，仔细审阅合同条款，对高回报承诺保持警惕。一旦发生纠纷，及时收集证据，优先考虑协商，并在必要时果断寻求专业律师的帮助，通过合法的民事途径维护自身权益。法律是维护公平正义的工具，但正确地理解和运用它，才能使其发挥应有的作用。