房屋买卖合同陷阱多？资深律师教你避坑指南

买房卖房，合同这关必须过，但你真的看懂了吗？

大家好，处理房产买卖纠纷这么多年，我见过太多因为一纸合同不清不楚而引发的麻烦。很多人觉得，网上下载个模板，或者中介提供一份格式合同，双方签个字就完事了。说实话，这种想法太危险了。房屋买卖涉及的金额巨大，对普通家庭来说往往是倾其所有，合同上的每一个字都可能关系到几十万甚至上百万的利益。看似标准的合同文本，里面可能隐藏着不少坑。今天，我就结合我经手的案子，跟大家聊聊房屋买卖合同里那些必须瞪大眼睛看清楚的地方。

第一关：房屋基本情况，细节决定成败

合同第一部分通常是关于房屋基本情况的描述，比如坐落、面积、结构、附属设施等等。这听起来是不是很基础？但偏偏有人就在这里栽跟头。

我曾经手过一个案子，买家小李买了一套二手房，合同上写的建筑面积是100平方米。等他装修入住后，总觉得房子没那么大，找专业机构一测，套内面积加上公摊，实际建筑面积只有95平方米。这5平方米的差价就是好几万块钱！当初签合同的时候，小李只看了房产证上的面积，没仔细核对合同里的数字，也没要求在合同里明确约定面积误差的处理方式。结果呢？只能吃哑巴亏。因为按照当时的合同条款，这点误差并没有达到约定的解除合同或赔偿的标准。

所以，拿到合同，第一件事就是核对房屋地址、门牌号是否准确无误，特别是面积，建筑面积、套内面积、公摊面积分别是多少，最好都写清楚。如果有地下室、阁楼、车位或者花园等附属设施一并转让，也一定要在合同中明确列出，并且写清楚这些附属设施的价格是否包含在总价款之内。千万别想当然，口头约定往往在发生纠纷时很难被采信。

第二关：产权状况核实，核心中的核心

房屋的产权状况是整个交易的基石，这里面的水可深了。你必须确保卖方是真正的产权人，并且有权出售该房屋。

1.产权人是谁？

听起来简单，但实践中花样百出。有的是夫妻共有房产，只签了一个人的名字；有的是继承来的房产，其他继承人并未同意出售；还有的甚至是偷偷卖掉了登记在未成年子女名下的房子。我遇到过一个案子，丈夫瞒着妻子把登记在两人名下的房子卖了，买家支付了大部分房款后，妻子站出来主张合同无效。最后法院判决合同无效，买家虽然拿回了房款，但错过了最佳购房时机，房价涨了不少，损失惨重。

怎么办？首先，仔细核对房产证上的所有权人信息，与卖方的身份证明进行比对。如果是共有房产，所有共有人都必须在合同上签字或出具书面同意出售的证明。如果是继承房产，需要所有继承人同意的文件。坦白讲，核实共有人情况有时比较复杂，必要时可以要求卖方提供婚姻状况证明、户口本等辅助材料，或者聘请我们这样的专业人士进行调查。

2.有没有抵押或查封？

这是另一个大坑。很多房子是贷款买的，本身就设有抵押。有的房主因为债务纠纷，房子可能被法院查封了。如果买了这样的房子，过户就是个大问题。

我的一位委托人就遇到过这种情况，签合同时卖方信誓旦旦说房子没问题，结果去过户时才发现房子因为卖方的债务被法院查封了。幸好合同里约定了相应的违约责任，我们及时起诉，最终帮委托人追回了损失，但这中间耗费的时间和精力，还有房价上涨的损失，是难以弥补的。

因此，在签合同前，务必、务必、务必要求卖方提供最新的产权信息查询记录，确认房屋是否存在抵押、查封等权利限制情况。最好在合同中明确约定，如果房屋存在未披露的抵押、查封等情况，卖方需要承担什么样的违约责任。

3.是否有租赁？

俗话说，买卖不破租赁。意思是，如果房子在出售前就已经出租给了别人，并且租赁合同还在有效期内，那么即使房子卖给了你，你也无权赶走租客，必须等到租赁合同到期。这对急着入住的买家来说，是个不小的麻烦。

签合同前，一定要问清楚房子是否在出租。如果在租，租期多久？租金多少？承租人是否放弃了优先购买权？（是的，法律规定承租人有优先购买权）。最好要求卖方提供租赁合同，并在买卖合同中明确约定租赁事宜的处理方式，比如，是解除租赁合同，还是由你继续履行租赁合同并收取租金。

第三关：价款与支付，钱的事必须清楚

房价多少？怎么付？这是合同中最直接关系到双方利益的部分。

1.总价款要明确

总房价是人民币多少元，一定要用大写数字写清楚，避免后期篡改或产生歧义。同时要明确这个总价是否包含了附属设施、装修、税费等。比如，有些卖家会说家里的家具家电都送，这种赠送最好也白纸黑字写进合同的补充条款里，明确具体物品清单和状况，免得交房时发生争议。

2.付款方式和时间节点

是全款还是贷款？分几期支付？每期支付多少？什么时间支付？这些都必须约定得非常具体。我见过很多合同只模糊地写办理过户手续时支付尾款，结果双方对办理过户手续时的理解产生分歧，导致付款延迟，甚至引发违约。

比较稳妥的做法是，将付款节点与关键的交易环节挂钩，比如：签订合同时支付定金；申请贷款审批通过后支付首付款；房屋产权转移登记（拿到新的房产证）后支付大部分剩余款项；房屋交付、水电煤气物业等费用结清、户口迁出后再支付一小笔尾款。这样分阶段支付，对双方都是一种保障。

3.定金与订金，一字之差，天壤之别

定金和订金要分清。法律上，定金具有担保性质，适用定金罚则：支付定金方违约，定金不退；收取定金方违约，应双倍返还定金。而订金通常被视为预付款，不具备定金的惩罚性质，无论哪方违约，收取方都应退还。

所以在合同中，如果你想让这笔钱具备担保作用，一定要明确写定金，并约定好定金的数额（注意：定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十）。

第四关：房屋交付与费用结算，交接要利落

何时交房？交房时房屋应是什么状态？交房前的各种费用谁来承担？这些细节处理不好，也会带来不少烦恼。

1.交房时间与条件

合同中应明确约定交房的具体日期，以及交房条件。比如，房屋是否需要腾空？是保持看房时的现状交付，还是会搬走某些物品？最好能附上一个交付时房屋附属设施、设备清单，双方签字确认。

我处理过一个案子，合同约定交房，但没写明具体条件。结果交房时，买家发现卖家把能拆走的都拆走了，连嵌入式的灯具、定制的柜子都没放过，房子被弄得一片狼藉。因为合同没约定，买家想追究责任都很难。

2.费用结算

水费、电费、燃气费、物业管理费、供暖费、有线电视费、网络费等等，这些费用在交房前的部分由谁承担，交房后的部分由谁承担，必须在合同中明确划分清楚责任。通常以房屋交付日为界。最好在交房当天，双方一起去相关单位核查费用缴纳情况，并办理过户或更名手续。

3.户口迁移

对于很多买家，尤其是为了孩子上学买房的，原房主户口能否及时迁出至关重要。合同中必须明确约定原房主迁出户口的最后期限，以及逾期未迁出的违约责任。说实话，户口迁移问题有时比较棘手，法院一般难以强制执行。所以，约定明确且有威慑力的违约金（比如按日计算），或者预留一部分尾款待户口迁出后再支付，是比较有效的约束手段。

第五关：违约责任，丑话说在前面

谁都不希望发生违约，但合同中必须对可能出现的违约情况及其后果做出明确规定。这部分条款往往是发生纠纷时，我们律师最有力的武器。

1.常见的违约情形

要预见到可能发生的各种违约情况，比如：

• 卖方逾期交房
• 卖方逾期不配合办理过户手续
• 卖方一房二卖或房屋存在权利瑕疵导致交易失败
• 卖方逾期不迁出户口
• 买方逾期支付房款
• 买方因自身原因导致贷款无法获批而不能继续交易
• 买方不按时履行其他合同义务

2.违约责任的约定

针对不同的违约情形，应约定相应的违约责任。常见的违约责任形式包括：

• 支付违约金：可以约定一个固定数额，或者按总房价的一定比例计算，或者按逾期天数每日支付一定比例的违约金。违约金的比例要合理，过高或过低都可能在诉讼中被调整。
• 定金罚则：如前所述，适用于支付定金的情况。
• 赔偿损失：除了违约金，守约方还可以要求违约方赔偿因其违约行为造成的实际损失，比如房价上涨的损失、额外的租房费用等。
• 继续履行或解除合同：根据违约的严重程度，守约方有权选择要求对方继续履行合同，或者解除合同。

违约责任条款一定要写得具体、明确、具有可操作性。模糊不清的约定，比如违约方应承担一切责任，在实践中等于没说。

第六关：税费承担，别忘了这笔账

房屋买卖过程中会产生各种税费，比如契税、个人所得税、增值税及附加税费、印花税、土地增值税（非住宅）等等。这些税费由谁承担，虽然法律法规有一般性规定，但双方可以在合同中自行约定。务必写清楚各项税费的具体承担方，避免日后扯皮。

需要特别注意的是，有些地方的政策会影响税费的计算，比如满五唯一（房屋持有满五年且是家庭唯一住房）可以免征个人所得税和增值税。如果卖方承诺房屋符合某种税收优惠条件，最好将此承诺写入合同，并约定如果承诺不实导致买方多缴税费，卖方应承担赔偿责任。

第七关：补充条款，个性化你的合同

格式合同往往无法涵盖所有细节和特殊情况。这时候，补充条款就显得尤为重要。你可以根据自己房屋的具体情况和双方协商的结果，在补充条款中进行约定。比如：

• 房屋的维修责任划分
• 特定家具家电的归属和状况
• 对房屋质量（如漏水、开裂）的特殊约定
• 贷款不获批准情况下的处理方案
• 学区名额的使用情况（虽然很难完全约束，但可以约定相关责任）

补充条款是合同的有效组成部分，具有同等法律效力。只要内容不违反法律强制性规定，都是有效的。别小看补充条款，有时候它能解决大问题。

结语：合同不是儿戏，专业把关很重要

说了这么多，希望能帮助大家认识到房屋买卖合同的重要性。记住，签合同绝不仅仅是走个流程，而是对自己财产权利的严肃确认和保护。不要迷信任何标准模板，每一份合同都应该结合具体情况仔细审阅、据理力争。

坦率地说，对于没有法律背景的普通人来说，要完全看懂并规避一份复杂合同中的所有风险，确实有难度。在进行大额房产交易时，花一点费用咨询专业的律师，或者请律师帮助审核、修改合同，甚至参与谈判，是非常明智的选择。这笔投入，相比可能产生的巨大损失，可以说是九牛一毛。毕竟，买房卖房是大事，谨慎一点，总没有坏处。

希望大家都能顺利完成交易，避开合同里的那些坑。