小区表决不再难？民法典投票新规律师深度解读

引子：一票之差的无奈

我还清楚地记得几年前接手的一个案子。一个老旧小区，顶楼几户业主饱受漏水之苦，急需动用小区的维修资金进行大修。方案有了，预算也合理，可就是卡在了业主大会投票这一关。按照当时的法律规定，动用维修资金这样的大事，需要占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，也就是所谓的双三分之二。听起来很民主，对吧？但现实是，很多不住顶楼的业主觉得事不关己，要么不投票，要么投反对票，担心动了维修资金影响以后自己房子的维修。结果呢？来来回回折腾了好几次，投票就是通不过。那几户顶楼的业主，看着屋顶渗漏越来越严重，真是欲哭无泪。说实话，那时候处理这类纠纷，常常感到一种深深的无力感，法律规定看似保护了所有人的权利，却也可能因为门槛过高，导致真正需要解决的问题悬而不决，这就是所谓的反公地悲剧——决策权过于分散，反而办不成事。

民法典的新变化：门槛真的降低了吗？

后来，民法典出台了，其中第二百七十八条对业主共同决定事项的表决规则做了重大修改。很多人欢呼，说这下好了，小区决策的门槛降低了！事实真的如此吗？我们来仔细看看。

民法典第二百七十八条规定了业主共同决定的九大事项，包括我们开头提到的使用和筹集维修资金、改建重建建筑物等。关键在于表决规则变了。它分了两步走：

第一步，是参与门槛。要求必须有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。注意，这里是参与，不是同意。也就是说，得先保证有足够多的人来投票。

第二步，才是同意门槛。对于筹集维修资金、改建重建、改变共有部分用途或经营这三项比较重大的事项（第六项至第八项），要求经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。对于其他事项（比如使用维修资金、选举业委会等），要求经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

这么一看，好像有点复杂？别急，我们来算笔账。以大家最关心的加装电梯（属于改建）为例，按照新规，需要满足：

1.参与门槛：面积和人数都达到小区总数的三分之二以上。

2.同意门槛：在参与投票的业主中，面积和人数都达到四分之三以上。

那么，最终通过需要多少业主同意呢？简单计算一下：面积需要达到总面积的2/3 *3/4 =1/2，人数也需要达到总人数的2/3 *3/4 =1/2。也就是说，对于改建、筹集维修资金这类大事，实际的同意门槛从原来的双三分之二降低到了双二分之一。

再看使用维修资金（第五项），同意门槛是在参与投票的业主中达到双过半。那么最终通过需要：面积达到总面积的2/3 *1/2 =1/3，人数也需要达到总人数的2/3 *1/2 =1/3。实际同意门槛从原来的双三分之二大幅降低到了双三分之一。

从这个角度看，民法典确实降低了同意的门槛，理论上讲，像开头案例里那种因为少数人反对或多数人漠不关心而导致决议无法通过的情况，会更容易解决。这不能不说是一个巨大的进步，回应了现实中很多小区治理的痛点。

新的难题：参与门槛，一道难迈的坎

然而，事情总有两面性。降低同意门槛的同时，民法典明确设定了一个相当高的参与门槛——双三分之二的业主必须参与表决。这在实践中，可能成为新的、甚至更难迈过的坎。

为什么这么说？坦白讲，根据我这么多年的办案经验和观察，国内小区业主参与公共事务的积极性普遍不高。很多小区，别说达到双三分之二的参与率，就连双过半的参与率都很难实现。尤其是一些大型社区，动辄几百户甚至上千户，很多业主平时工作忙，或者觉得小区事务与己无关，你让他出来投个票，他都嫌麻烦。我代理过不少小区业委会成立、换届、选聘物业的案子，为了提高投票率，业委会成员和社区工作人员真是磨破嘴皮，跑断腿，各种方法都用上，结果往往还是不理想。

现在法律明确规定了双三分之二的参与门槛，这意味着什么？意味着如果参与投票的业主达不到这个比例，那么即使所有参与投票的业主都同意某个事项，这个决议在法律上也是无效的！这就给小区治理带来了新的挑战。以前虽然同意门槛高，但至少没有明确的参与门槛限制（旧的《物业管理条例》虽有规定，但《物权法》层面没有），现在参与门槛被写进了民法典这部基本大法，其强制性不言而喻。

如何理解参与表决？我个人认为，这应当是一种积极、主动的行为，通常指的就是实际投票。那种仅仅是收到了选票但没有投票的行为，恐怕很难被认定为参与表决。这就要求业主委员会或者召集人必须付出更大的努力去动员业主投票。

不投票=同意？这条捷径走不通了

在民法典生效前，很多小区为了解决投票率低、决策难的问题，会在《业主大会议事规则》里约定一些变通的规则。最常见的就是两条：

1.不投票视为同意。

2.不投票视为同意大多数已投票业主的意见（也叫从众规则）。

这些规则在当时确实帮助一些小区推动了工作，但也引发了巨大的争议。比如第一条，如果100户的小区，只有30户投票反对，剩下70户没投票，难道就能视为70户同意，从而通过决议吗？这显然可能违背大多数业主的真实意愿，尤其是在涉及选举等需要差额选择的情况下，根本无法适用。

第二条从众规则相对温和一些，但同样存在问题。它实际上是用少数积极投票者的意见，去代表了那些沉默的大多数。虽然《业主大会和业主委员会指导规则》（一个部门规章）曾经允许在议事规则中约定从众规则，但在司法实践中，各地法院对其效力的认定一直存在分歧。有的法院认为法无禁止即可为，只要议事规则约定了就有效；有的法院则认为这与《物权法》规定的表决比例精神相悖，属于无效条款。

那么，民法典实施后，这些捷径还能走吗？我个人的观点是：悬了，很可能走不通了。

首先，民法典第二百七十八条的设计逻辑是参与同意。它明确要求了双三分之二的参与门槛，并且将同意比例的计算基数限定在了参与表决的业主范围内。这意味着法律已经把未参与的业主排除在了计票基数之外。你再通过议事规则，把这些未参与、未表态的业主强行拉回来，拟制他们的投票意愿（无论是视为同意还是视为跟随多数），实际上是与民法典的规定和立法精神相冲突的。法律规定的是积极的参与，而不是被动的视为。

其次，民法典第一百四十条规定了默示可以作为意思表示，但前提是有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯。这里的法律通常指全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。地方性法规、规章无权对此作出规定。而民法典第二百七八条对于业主大会的表决程序已经做出了明确、具体的规定，这属于有法律规定的情况，并且这个规定是强制性的规范，不允许当事人通过约定（比如议事规则）来排除或改变。因此，试图依据第一百四十条的默示规则来为不投票视为同意/从众辩护，恐怕也是站不住脚的。

因此，我强烈建议，如果小区现有的《业主大会议事规则》中还有类似不投票视为同意或从众规则的条款，应当尽快修改，使其符合民法典的规定。否则，基于这些无效规则作出的业主大会决议，很可能被有利害关系的业主诉至法院要求撤销，到时候不仅事情办不成，还会引发更多矛盾和诉讼，得不偿失。

业主人数怎么算？大业主与小业主的平衡

除了参与门槛和从众规则的问题，实践中还有一个老大难的问题，就是业主人数到底怎么算？这直接关系到投票比例的计算，尤其是人数占比这个维度。

《民法典》本身没有明确规定业主人数的计算方法。相关的规定散见于最高法院的司法解释和住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》等。这里面就存在不同的计算口径，导致实践中的混乱。

一个常见的问题是：一套房子有多个共有人，是算一个人还算多个人？对此，主流观点比较一致，通常是按照专有部分的数量计算，即一户一票，一套房子算一个人（或一票）。

更复杂的问题出现在商住混合的小区，或者一个业主拥有多套房产（比如开发商持有大量未售商铺或车位，或者某个投资人买了很多套公寓）。这时候，人数怎么算？

一种算法是一证（或一户）一票：不管一个人或一个单位拥有多少套房子（多少个产权证），每一个产权证（或合同）就算作一个人头。比如开发商有100个车位，就占了100个人头数。

另一种算法是一人（或一单位）一票：即便一个人或一个单位拥有多套房产，但在计算总人数和参与人数时，只算作一个人头。比如开发商有100个车位，也只算1个人头数。

这两种算法，结果可能天差地别！我个人更倾向于第二种，即一人（或一单位）一票来计算人数。为什么？因为业主投票权的计算是面积和人数双重标准。拥有多套房产的大业主，其权利优势已经通过面积占比得到了充分体现，持有面积越大，在面积投票权上的分量就越重。如果在人数占比上，再按照一证一票来计算，那大业主在人数上也会占据绝对优势，很容易形成大业主控制业主大会的局面，导致多数（小业主）服从少数（大业主）的不公平结果，这与小区民主自治的原则是相悖的。

采用一人（或一单位）一票计算人数，可以在一定程度上平衡大业主和小业主的权利。大业主的优势体现在面积上，小业主的权利则通过人数占比得到保护，确保决议不至于严重违背大多数业主的意愿。当然，这只是我个人的看法，目前法律层面并没有完全统一的强制性规定，不同地方可能有不同的做法。这也给首届业主大会的召开和议事规则的制定带来了不确定性。

律师的几点实在建议

面对民法典带来的新变化和新挑战，作为一名处理过不少此类案件的律师，我想给各方提几点实在的建议：

对普通业主来说：

• 积极参与是关键：不要再抱着事不关己高高挂起的态度。小区是大家的，公共事务的决策关系到每个人的切身利益。法律降低了同意门槛，但提高了参与门槛，你的参与（投票）本身就变得更加重要。积极行使你的投票权，表达你的真实意愿。

• 了解规则，但不迷信规则：了解自己小区的《管理规约》和《业主大会议事规则》，但要明白，这些内部规则不能违反民法典等上位法的强制性规定。如果发现规则与法律冲突（比如还规定不投票视为同意），可以提出异议，要求修改。

• 理性沟通，寻求共识：邻里之间，很多事情不是非黑即白。在业主大会决策过程中，多沟通，少指责，尽量寻求各方利益的最大公约数。

对业主委员会、物业服务人或会议召集人来说：

• 把提高参与率作为重中之重：这是民法典新规下的核心难点。必须想方设法动员业主参与投票。可以采取多种方式送达选票和通知（书面、电子、上门），利用业主群、公告栏、社区活动等多种渠道宣传动员，甚至可以借鉴一些地方或境外经验，在合规前提下考虑适当的鼓励措施（比如小礼品、抽奖等，但要避免贿选嫌疑）。

• 程序规范是生命线：严格按照法律规定的程序组织业主大会和投票。会议通知、议题设置、投票方式、票数统计、结果公示等各个环节都要规范操作，并保留好相关证据。特别是票数的统计，必须严格区分参与和同意两个环节，准确计算面积和人数占比。

• 及时修订内部规则：认真对照民法典第二百七十八条，检查小区的《业主大会议事规则》，废除与法律相冲突的条款（特别是从众规则等），确保内部规则合法有效。

• 公开透明是基础：涉及业主共同决策的事项，信息要公开透明，让业主充分了解情况，减少猜疑和抵触情绪，这也有助于提高参与度。

结语：法律的进步与实践的智慧

总的来说，民法典对业主大会表决规则的修改，体现了立法者试图在保障业主权利和提高决策效率之间寻求平衡的努力。降低同意门槛是积极的一面，有助于解决过去很多小区议而不决的困境。但同时，明确且提高了参与门槛，也给实践带来了新的巨大挑战。

法律的生命在于实施。如何克服业主参与度低的现实困难，让民法典的良法美意真正落到实处，考验着每一个小区的业主、业委会以及社区管理者的智慧和行动力。这不仅仅是法律问题，更是一个社区治理问题。或许未来还需要更高层级的司法解释或专门立法（比如借鉴台湾地区的假决议制度，为低参与率下的决策提供合法路径）来进一步细化和完善规则。

但无论如何，有一点是肯定的：指望法律一改就万事大吉是不现实的。小区的事务，终究是业主自己的事。只有当每一位业主都认识到自己作为小区主人的责任，积极参与到共同决策中来，小区的治理才能真正走上良性循环的轨道。希望我开头提到的那种顶楼漏水却维修无门的无奈，在民法典时代能够越来越少。