父母房产过户给子女：选对方式能省不少心 -公益律师

引言：家家有本难念的房产经

律师，我这房子想给孩子，怎么弄最划算，麻烦最少？这是我在工作中经常被问到的一个问题。说实话，这事儿看着简单，里面的门道可不少。很多父母辛辛苦苦一辈子攒下一套房，想着留给子女，本是件充满爱意的事，但如果方式没选对，或者细节没处理好，不仅可能多花冤枉钱，甚至可能引发家庭矛盾，这就好心办坏事了。我曾经手过一个案子，老爷子生前口头答应把房子给小儿子，结果没办手续也没立遗嘱，老爷子突然离世，其他兄弟姐妹都冒出来要求分房产，最后一家人闹得不可开交，亲情都没了。这种事，真是让人看了心里堵得慌。

所以，今天咱们就掰开了、揉碎了聊聊，父母把房子过户给子女，到底有哪几种常见方式，各自有什么优缺点，又该注意些什么。希望能帮大家理清思路，避免踩坑。

方式一：百年之后再说的继承

继承，听起来是最顺理成章的方式。老人百年之后，房子自然由后人继承。这里面又分两种情况：法定继承和遗嘱继承。

1.法定继承：看似省事，实则隐患重重

法定继承，就是老人没留遗嘱，按照法律规定的继承人范围和顺序来分财产。听起来好像不用父母生前费心，但这里面的水可深了。根据咱们国家的规定，第一顺序继承人包括配偶、子女、父母。注意，是父母也包括在内！这意味着什么？

打个比方，张大爷想把房子留给独生子小张。张大爷的老伴儿走得早，但他自己还有老母亲健在。如果张大爷没立遗嘱就走了，那这套房子，除了儿子小张有份，张大爷的母亲（也就是小张的奶奶）也有继承权。如果奶奶后来也去世了，那奶奶从张大爷那里继承到的房产份额，又会作为奶奶的遗产，由奶奶的其他子女（也就是小张的叔叔姑姑们）来继承。您想想，一套原本打算给儿子的房子，最后七大姑八大姨都有份了，这能不闹矛盾吗？

我处理过不少这类纠纷，往往是第一代继承时没在意，等到第二代、第三代想处置房产时，才发现产权人多得吓人，光是把所有继承人找齐签字都难如登天。所以，法定继承看似简单，但对于想把房产完整、确定地留给某个子女的家庭来说，风险非常大。

从费用上看，法定继承过户本身税费不高，主要是公证费和一些登记费。但有一个潜在的成本：如果子女继承房产后，自己名下还有其他房产，未来再出售这套继承来的房子时，如果不能满足满五唯一（持有满五年且是家庭唯一住房）的条件，可能要缴纳高达百分之二十的个人所得税。这一点很多人都忽略了。

2.遗嘱继承：白纸黑字，意愿明确

为了避免法定继承的麻烦，很多头脑清醒的老人会选择立遗嘱。在遗嘱里写清楚，自己的房子将来由哪个子女继承，或者几个子女怎么分。这样白纸黑字写下来，法律效力优先于法定继承，能最大程度保证老人的意愿得以实现。

立遗嘱可以自己写，也可以找律师协助，最稳妥的是办理公证遗嘱。公证遗嘱的法律效力最高，不容易产生争议。当然，立遗嘱也需要一些费用，比如遗嘱公证费，可能还需要房产评估费等，各地标准不同，一套价值几百万的房子，相关费用可能在一两万左右，具体要咨询当地公证处。

坦白讲，虽然有些老人觉得立遗嘱不吉利，但从法律角度看，这是最能保护子女利益、避免家庭纷争的方式之一。与其将来让子女们为房产争执不休，不如生前就做好安排。花点小钱，省去日后大麻烦，这笔账其实很划算。

方式二：生前直接给的赠与

有些父母不想等到身后，希望在世时就把房子过户给子女，让他们安心。这种情况下，赠与是一种常见选择。

赠与过户，就是父母自愿、无偿地把房子送给子女。听起来很美好，对吧？但这里面的费用问题，得好好算算。

根据目前的政策，直系亲属之间的房产赠与，确实有好消息：免征个人所得税和土地增值税。这一下子就省了两大块费用。但是，别高兴得太早，有一样税费是跑不掉的，那就是契税。目前，子女接受父母赠与的房产，通常需要按照房屋评估价的百分之三缴纳契税。一套价值两百万的房子，光契税就得六万块。此外，还有印花税（评估价的万分之五）以及一些登记费、工本费等。

所以，算下来，赠与过户虽然免了个人所得税和增值税，但契税这块儿支出也不小。一套房子办下来，几万块钱的费用是比较常见的。

还有一个关键点和继承类似：子女通过赠与方式获得的房产，将来如果要出售，同样面临那个百分之二十个人所得税的问题，除非满足满五唯一的条件。这一点在决定是否选择赠与时，必须考虑进去。

至于赠与要不要办公证，以前是很多地方的标配，但现在政策有所放宽，法律上并非强制要求。只要双方意思真实，签订了书面赠与合同，并办理了过户登记，赠与就有效。不过，公证有公证的好处。公证过的赠与合同，法律效力更强，更能证明当时双方的真实意愿，可以有效防止一方事后反悔（比如父母因为某些原因想撤销赠与），减少潜在纠纷。是否需要公证，可以根据家庭内部的信任程度和对法律确定性的要求来决定。如果家庭关系比较简单，互相信任，省去公证费也未尝不可；如果担心未来有变数，多花点钱办公证买个踏实，也是值得的。

方式三：按市场规矩来的买卖

除了继承和赠与，还有一种方式是买卖，也就是父母把房子卖给子女。很多人可能觉得奇怪，一家人还搞什么买卖？但有时候，这反而是最省钱、最省事的方式。

买卖过户，就是按照正常的二手房交易流程来办理。涉及的税费主要有契税、个人所得税和增值税。

听起来税种好像更多了？别急，这里面有讲究。

契税：买卖过户的契税税率可能比赠与的百分之三要低。比如，如果子女是首次购房，或者购买的是小户型住房，根据地方政策，契税税率可能只有百分之一或百分之一点五。
个人所得税和增值税：这两项主要是针对卖方也就是父母的。但是，如果这套房子满足满五唯一的条件（即父母持有该房产满五年，并且是家庭唯一住房），那么这两项税费是可以免征的！

这么一算，您会发现一个很有意思的现象：如果父母的房子满五唯一，子女又符合较低的契税税率条件，那么通过买卖方式过户，总的税费支出，可能比赠与还要低！

而且，通过买卖方式获得的房产，产权来源清晰，子女将来再出售时，计算持有年限是从拿到新房产证开始算，税费方面相对简单明了，不像赠与和继承那样可能遗留那个百分之二十的大坑。

当然，买卖过户也需要支付中介费（如果通过中介）、评估费（如果需要贷款或核定计税价格）、登记费等。但综合来看，尤其是在特定条件下，它确实可能成为一个成本更优的选择。

我不得不说，法律有时候就是这么绕。看似最不近人情的买卖，在某些情况下反而最经济实惠。所以，千万不要凭感觉做决定。

三种方式，如何抉择？

好了，继承、赠与、买卖三种方式都摆在这儿了，到底该怎么选呢？这没有标准答案，需要根据每个家庭的具体情况来权衡。

我给大家总结几个考虑维度：

成本考量（眼前和长远）：
- 眼前成本：普遍认为，法定继承成本最低（主要是少量公证费和登记费，前提是所有继承人无争议），其次可能是满足特定条件的买卖过户，赠与的契税成本相对较高，遗嘱继承则有公证或律师费用。
- 长远成本：要重点考虑子女未来出售房产时的税费问题。继承和赠与获得的房产，若非满五唯一，可能面临高额个人所得税。买卖方式获得的房产，在这方面相对有利。
操作复杂度：
- 法定继承在老人去世后办理，如果继承人多或有争议，会非常复杂。
- 遗嘱继承相对清晰，但需要生前办理好遗嘱手续。
- 赠与和买卖手续相对规范，但涉及税务核算和房产登记流程。
控制权与时效性：
- 继承（无论法定还是遗嘱）是老人去世后才发生效力，父母生前对房产有完全控制权。
- 赠与和买卖是生前就将产权转移给子女，父母会失去对房产的法律控制权。这一点需要父母仔细斟酌，尤其是在养老保障方面。
家庭关系与意愿：
- 如果子女众多，或家庭关系微妙，遗嘱继承是明确意愿、避免纷争的最佳选择。
- 如果父母只想给特定子女，且希望生前就完成，那么赠与或买卖是可选项，但要做好沟通，并考虑其他子女的感受。
- 法定继承最容易引发纠纷，除非继承人关系简单且目标一致（例如独生子女且父母双亡）。