二手房买卖成本揭秘：税费清单及关键流程梳理 -公益律师

引言：看清二手房交易的每一笔账

买卖二手房，对多数家庭而言都是一项重大的决策，不仅涉及到房产本身的价值，更伴随着一系列复杂的费用和税费。面对名目繁多的收费项目和不断变化的政策细则，很多人常常感到困惑甚至焦虑：到底需要准备多少钱？哪些费用是必须交的？买卖双方各自承担哪些部分？这些费用的计算依据又是什么？心中无数的问号，无疑增加了交易过程中的不确定性和潜在风险。

理解二手房交易中的各项成本构成，不仅仅是为了做好财务预算，更是为了在交易过程中做到心中有数，明明白白消费，有效规避可能出现的纠纷。这确实可能让人感到有些复杂，但别担心，我们将一步步为您拆解，梳理清楚从前期准备到最终过户交房，可能涉及到的每一笔主要费用和税费，并结合关键流程和注意事项，为您提供一份详尽的参考指南。希望通过这份梳理，能帮助您拨开迷雾，更从容、更清晰地完成您的房产交易。

一、前期准备阶段的关键费用

定金：交易诚意的初步体现

当买卖双方就房屋价格及基本条款达成初步意向后，买方通常需要向卖方支付一定数额的定金。定金的主要作用是担保合同的履行，对双方都具有约束力。根据相关规定，定金的数额由双方约定，但不得超过主合同标的额（即房屋总价）的百分之二十。实践中，具体金额会根据房屋总价、市场行情以及双方的协商结果来确定，并非固定不变。

支付定金需要注意：

定金具有惩罚性质：如果买方违约（例如，支付定金后反悔不买），则无权要求返还定金；如果卖方违约（例如，收了定金后将房屋卖给出价更高的人或坐地起价），则应双倍返还定金。
明确写入合同：定金条款必须在书面合同（如定金协议或买卖合同）中明确约定，口头承诺往往难以保障权益。
区分定金与订金：订金通常被视为预付款，不具备定金的担保和惩罚性质，如果合同未能履行，订金一般可以退还。因此，在签订协议时务必看清使用的是哪个词。

二、购房款项的核心构成

首付款：购房资金的重要组成

对于选择贷款购房的买家而言，首付款是必须自行筹备的第一笔大额资金。首付款的比例受到国家信贷政策、地方规定以及个人购房情况（首套房、二套房或以上）的影响。

一般来说：

首套房：通常要求首付比例不低于房屋总价（或银行评估价）的特定百分比，例如百分之三十。
二套房及以上：首付比例会显著提高，具体比例因城市和政策而异，可能达到百分之四十至七十不等。

需要特别注意的是，银行在审批贷款时，通常会以其认可的房产评估价作为计算贷款额度的基准，而非买卖双方约定的成交价。二手房由于房龄、地段、维护状况等因素影响，评估价往往可能低于成交价。这意味着，即使政策规定首付比例是百分之三十，买方实际需要准备的首付款可能会超过成交价的百分之三十，因为贷款额度是基于较低的评估价计算的。这一点在做预算时必须充分考虑。

赎楼费：解除房产抵押的必要成本

如果所购买的二手房仍有银行贷款未还清，或者房屋本身被抵押给了第三方，那么在进行交易过户前，卖方必须先解除这些抵押状态，这个过程被称为赎楼。赎楼需要一笔资金来提前偿还剩余贷款或解除抵押。

赎楼费主要包含两部分：

偿还本金及利息：即需要归还给银行或抵押权人的剩余款项。
赎楼服务费（若涉及）：如果卖方资金不足，可能需要通过专业的担保公司或金融服务机构垫资赎楼。这些机构会收取一定的服务费或利息，费率各不相同。

关于赎楼费的承担，并没有硬性规定，通常由买卖双方协商确定，并在合同中写明。在卖方市场（房源抢手）时，这笔费用可能转嫁给买方承担；反之，则可能由卖方自行承担。实践中，我们强烈建议不要直接将买方的首付款用于卖方赎楼，因为这笔资金缺乏有效监管，一旦卖方挪用或出现其他问题，买方将面临巨大的风险。选择正规、有资质、流程透明的金融服务机构进行资金垫付和监管，虽然会产生一定费用，但能大大提高交易的安全性。

三、核心税费：国家规定的交易成本

税费是二手房交易成本中的重要组成部分，主要涉及契税、增值税和个人所得税。各项税费的纳税主体、税率及减免政策各有不同，且可能因地方政策细微调整。虽然法律规定了各自的纳税义务人，但在实际交易中，特别是卖方市场下，卖方应缴的税费常常通过提高房屋售价或在合同中约定的方式，最终转嫁给买方承担。因此，了解各项税费的计算规则至关重要。

契税：房屋所有权转移的凭证税

契税通常由买方承担，在办理房屋所有权转移登记时缴纳。其税率根据房屋性质、面积、买方购房套数等因素确定：

首套房：购买家庭唯一住房，面积在90平方米及以下的，按1%税率征收；面积在90平方米以上的，按1.5%税率征收。（部分一线城市如北京、上海、广州、深圳对此政策可能有特殊规定，需以当地最新政策为准）
二套房：购买第二套改善性住房，面积在90平方米及以下的，按1%税率征收；面积在90平方米以上的，按2%税率征收。（同样需关注地方具体执行细则）
三套房及以上：购买第三套及以上住房，不论面积大小，通常按3%的税率征收。

计算基数一般为房屋的成交价格（或税务机关核定的计税价格，取较高者）。

增值税及其附加：流转环节的价值增加税

增值税及其附加税（包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）通常由卖方承担。其征收与否及计算方式主要取决于房屋的持有年限和性质：

持有未满2年：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照销售额（通常是成交价）的5%全额缴纳增值税及其附加（总税负率约为5.3%或5.6%，具体视地方附加税率而定）。
持有已满2年：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。对于非普通住房（例如，面积过大或价格过高，具体标准各地不同），在部分城市（如北上广深）可能需要按差额（售房收入减去购房原价及合理费用）的5%缴纳增值税。

满2年的时间起算点通常以房屋所有权证（不动产权证书）上注明的时间或契税完税证明上注明的时间为准，孰先原则。

个人所得税：财产转让所得税

个人所得税同样通常由卖方承担。计算方式有两种，可由纳税人选择较优方式（实践中通常按固定比例）：

按差额征收：应纳税所得额为转让收入减去房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额，按20%的税率计征。这种方式需要提供完整的购房原值凭证和费用票据。
按核定征收：如果不能提供完整准确的房屋原值凭证，税务机关可以核定征收，通常按住房转让收入（成交价）的1%或更高比例（如非普通住宅可能是1.5%或2%）计征。

重要的免征条件：个人转让自用达5年以上，并且是家庭（成员范围包括配偶及未成年子女）唯一生活用房取得的所得，可以免征个人所得税。这就是常说的满五唯一。

四、中介及其他相关服务费用

中介服务费：专业服务的价值体现

如果通过房产中介机构进行交易，就需要支付中介服务费（也称佣金）。中介机构提供了房源信息、带看、撮合交易、协助办理贷款、过户等一系列服务。

收费标准：中介费的收费标准通常是房屋成交总价的一个百分比，例如0.5%到3%不等。具体费率可以与中介协商。
承担方：理论上可以由买卖双方共同承担，也可以约定由一方承担。市场行情对此有较大影响，房源紧俏时，买方承担全部或大部分中介费的情况较为常见。
选择中介：选择一个信誉良好、服务专业、收费透明的中介机构非常重要。不要仅仅以低费率为唯一标准，服务质量和交易安全同样关键。有些不规范的中介可能会在后续环节巧立名目收取额外费用。

房屋评估费：确定房产价值的专业评估

在申请银行贷款时，银行通常会要求对所购房屋进行价值评估，以确定贷款额度。这项评估工作由专业的评估机构完成，并收取评估费。

收费标准：评估费通常按照房屋评估价值的一定比例收取，例如千分之一到千分之五。
承担方：一般由申请贷款的买方承担。

贷款相关费用：办理按揭的衍生费用

如果买方需要办理按揭贷款，可能还会产生一些与贷款相关的费用：

抵押登记费：办理房屋抵押登记时，向不动产登记中心缴纳的费用，住宅类一般为每件80元。
贷款担保费/服务费：如果通过担保公司或其他机构获得贷款担保或服务，可能会产生相应的费用。
合同公证费：部分银行或交易环节可能要求对贷款合同等文件进行公证，会产生公证费。

五、交易及登记过程中的杂项费用

除了上述主要费用外，还有一些相对金额较小的杂项费用：

房地产交易手续费：按房屋建筑面积计算，每平方米几元钱，由买卖双方各承担一半（部分地区可能已取消或合并）。
权属登记费（工本费）：办理不动产权证书时缴纳的费用，住宅类一般为每套80元，由买方承担。
印花税：根据国家最新政策，目前个人销售或购买住房暂免征收印花税。企业交易非住房等可能涉及。
测绘费：如果需要重新测绘房屋面积，会产生测绘费。
公共维修基金：部分房改房或特定类型的房屋在首次转让时可能需要补缴或结清。对于已有维修基金的房屋，在交易时需要办理维修基金账户的过户手续，这本身通常不收费，但要确保账户内资金随房屋所有权一并转移。
物业管理费及水电煤等欠费：交房时务必核实并结清相关费用。

六、二手房过户流程简述

了解费用构成的同时，熟悉基本的交易流程有助于更好地把控各个环节：

看房选房与协商：买卖双方达成初步意向，协商价格、付款方式、交房时间等。
签订合同与支付定金：签订正式的《房屋买卖合同》，买方支付定金。
办理贷款（如需）：买方准备资料向银行申请贷款，银行进行审批，可能涉及房屋评估。
网签备案：将买卖合同在房管部门系统进行网上签约备案，防止一房多卖。
赎楼（如需）：卖方解除房屋抵押。
缴纳税费：买卖双方根据合同约定和税务部门核算结果，到税务窗口缴纳各自应承担的税费。
办理过户登记：携带相关资料到不动产登记中心申请办理房屋所有权转移登记。
领取新证：买方在规定时限后领取新的不动产权证书。
房屋交接：卖方按照合同约定时间交付房屋，结清物业、水电煤等费用，办理相关过户。买方支付尾款（如有）。

七、重要注意事项：规避风险的关键

二手房交易环节多，金额大，为了让交易过程更顺畅，避免不必要的麻烦，以下几点需要特别留意：

产权核实是前提：务必仔细核查卖方提供的房屋所有权证（不动产权证书）和身份证明，确认卖方是房屋的合法所有权人。如有共有人，需所有共有人书面同意出售。同时要了解房屋是否存在抵押、查封等权利限制。
费用承担要明确：合同中必须清晰约定各项税费、中介费、赎楼费等的承担方和承担比例，避免后续扯皮。
资金安全放首位：大额资金（如首付款、购房款）的支付，强烈建议通过银行资金监管账户或第三方支付平台进行，确保资金安全，待过户完成后再划转给卖方。
合同细节须谨慎：仔细阅读合同每一条款，特别是关于付款时间节点、交房标准与时间、违约责任等关键内容。不明确或有异议的地方要及时提出并修改。
物业交割莫忽视：交房时，要与卖方一同核对水、电、燃气、暖气、物业管理费等是否有欠缴，并办理相关过户手续。公共维修基金也要确认是否已随房转移。