近几年，在一线城市的房产交易中，我接触到越来越多的”假离婚”买房案例。记得去年底，一对结婚十年的夫妻坐在我的律所咨询室里，面色凝重地诉说他们的遭遇：为了获得首套房贷款资格，他们两年前办理了离婚手续，约定”离婚后再复婚”，并在离婚协议中约定新购房产归女方所有。然而，买房后男方却迟迟不愿复婚，并拒绝支付协议中约定的补偿款，声称房子是用夫妻共同积蓄购买，应属于夫妻共同财产。
这样的案例在我二十年的法律生涯中已不鲜见。”假离婚”买房看似聪明的规避政策做法，实际上暗藏诸多法律风险，尤其是在财产归属方面的争议尤为突出。今天，我就从专业角度为大家剖析”假离婚”买房所涉及的法律问题，特别是房产归属认定的关键问题。
一、”假离婚”的法律本质与风险
首先需要明确的是，法律上并不存在”假离婚”的概念。无论当事人主观上是否有”假离婚”的意图，只要双方依法办理了离婚登记手续，婚姻关系就已经合法解除。正如我在最高人民法院工作期间经常强调的那样：”离婚不是儿戏，一旦离婚手续办理完毕，婚姻关系就真实解除了，不存在’假’的可能性。”
《中华人民共和国民法典》第一千零七十六条明确规定：”夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。”
当夫妻双方为了规避购房限制政策而”假离婚”时，实际上已经触发了真实的法律后果，主要风险包括：
1.财产归属认定困难：离婚后购买的房产在法律上已不再当然适用夫妻共同财产制度，后续争议解决难度大；
2.离婚协议效力争议：基于”假离婚”签订的离婚协议中关于财产分割的条款可能因违反公序良俗而被认定无效；
3.感情变故导致真离：实践中不乏”假戏真做”的案例，原本感情稳定的夫妻因”假离婚”导致真正分手；
4.税收与法律责任：通过”假离婚”规避税收或政策限制，可能面临行政处罚甚至刑事责任。
二、”假离婚”买房的财产归属认定
在我多年的审判实践中，对于”假离婚”期间购买的房产归属问题，主要考量以下几个因素：
1.购房资金来源
购房资金来源是判断房产性质的首要依据。我曾经审理过这样一个案件：张先生与李女士”假离婚”后，以李女士名义购买了一套市中心的房产。后来二人因故未能复婚并产生纠纷。经查，该房产首付款19万元中，有13万元来源于双方婚姻关系存续期间的共同积蓄，6万元是张先生离婚后个人所得。最终法院判决该房产为二人按份共有，按照出资比例确定各自份额。
《民法典》第一千零六十二条规定：”夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：工资、奖金、生产、经营的收益等。”若购房资金来源于婚姻关系存续期间的积累，即便是在”假离婚”后购买的房产，资金来源的性质不会因离婚而改变。
2.离婚协议中的约定
离婚协议中关于财产分割的约定是否有效，取决于当事人的真实意思表示。在我经手的一起案例中，王先生与赵女士为规避限购政策”假离婚”，并在离婚协议中约定：”双方离婚后购买的住房归购买方个人所有。”离婚后，赵女士购买了一套房产。后因双方未能复婚并发生争议，王先生主张对该房产享有权益。
法院经审理认为，该离婚协议是双方为规避国家政策而达成，违反了公序良俗原则，关于财产分割的约定应被认定为无效。最终法院根据出资情况对房产重新进行了分割。
需要特别强调的是，《民法典》第一百五十三条规定：”违背公序良俗的民事法律行为无效。”为规避国家政策而进行的”假离婚”行为，其中关于财产分割的约定很可能被认定为无效。
3.”假离婚”后的共同生活状态
“假离婚”后双方是否继续共同生活、共同经营也是认定财产性质的重要因素。我曾审理过这样一个案例：陈先生与张女士”假离婚”后仍共同居住生活，并用共同积蓄购买了一套房产登记在张女士名下。后来双方因家庭琐事产生矛盾，最终分道扬镳。
法院认为，虽然二人形式上已离婚，但实际上仍保持着类似夫妻的共同生活状态，购房资金也来源于共同积累，故应认定该房产为共同所有，按照共同共有关系进行分割。
在实践中，法院一般不会简单地以房产证登记名义来决定财产归属，而是结合购房资金来源、当事人关系实质以及离婚协议效力等多方面因素综合认定。
三、典型案例分析：从假离婚到真纠纷
以下是我在审判工作中遇到的一个典型案例，可以帮助大家更直观地理解”假离婚”买房的法律风险。
李某与张某于2010年结婚，婚后生育一子。2020年，为规避二套房的限购政策和高额首付要求，二人协商”假离婚”。在离婚协议中，二人约定婚内购买的一套房产归李某所有，双方各自名下的存款归各自所有，离婚后购买的新房产归张某所有，李某需向张某支付32万元的补偿款。
离婚手续办理后，张某以首套购房者身份购买了一套市区房产，并办理了按揭贷款。首付款19万元中，有14万元来源于二人婚姻关系存续期间的共同积蓄。离婚后二人仍共同居住生活，李某也协助偿还了部分房贷。
一年后，二人因家庭琐事产生严重矛盾，张某提出不再复婚，并要求李某按离婚协议支付32万元补偿款。李某则认为新购房产应为共同财产，要求重新分割。
法院经审理认为：
1.双方离婚是为规避国家购房政策，而非基于感情破裂，离婚协议中关于财产分割的条款属于双方共同的虚假意思表示，应认定为无效；
2.新购房产首付款主要来源于双方婚姻关系存续期间的共同积蓄，且购房后双方仍共同生活并共同偿还房贷，应认定为共同财产；
3.最终法院判决新购房产为双方共同所有，由李某支付张某相应对价后取得完全所有权，张某关于32万元补偿款的诉求不予支持。
这个案例充分体现了”假离婚”买房可能面临的法律风险。在我看来，离婚协议是对夫妻共同财产进行分割的重要法律文书，不应为规避政策而随意签署。当”假离婚”变成”真分手”时，财产争议往往难以调和。
四、应对”假离婚”买房纠纷的法律建议
基于我多年的法律实践经验，对于已经进行或计划进行”假离婚”买房的夫妻，我提供以下法律建议：
1.对于计划”假离婚”的夫妻
坦率地说，我不建议任何夫妻为规避政策而”假离婚”。这种做法不仅存在法律风险，也有违诚信原则。但如果确实因特殊原因需要这样操作，至少应当：
（1）签订详细的书面协议，明确约定离婚后购买房产的资金来源、产权归属、债务承担等事项；
（2）保留所有购房资金的往来记录，明确区分个人出资与共同出资；
（3）对于重要财产交易，最好签订公证协议，增强法律约束力；
（4）尽快办理复婚手续，减少因时间延长带来的风险。
2.对于已”假离婚”买房并产生纠纷的当事人
（1）证据收集：重点收集购房资金来源的证据，包括银行流水、转账记录、资金来源说明等；离婚前的共同生活状态证据，如共同居住、共同消费的记录；离婚协议签订时的真实意图证据，如短信、录音等。
（2）协商解决：尝试通过协商方式解决纠纷，必要时可寻求专业律师的调解帮助。在我的实践中，约有60%的”假离婚”买房纠纷最终通过协商方式解决。
（3）司法途径：协商不成的，可依法提起诉讼，要求确认房产归属或要求分割共同财产。需要注意的是，离婚后因一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或伪造债务侵占另一方财产的，另一方可自发现之日起三年内要求再次分割夫妻共同财产。
五、常见问题解答
基于我多年处理相关案件的经验，以下是一些关于”假离婚”买房的常见问题和解答：
问题1：假离婚期间购买的房产，登记在一方名下，是否一定属于该方个人财产？
答：不一定。房产登记名义只是认定财产归属的参考因素之一，更重要的是购房资金来源。若资金来源于夫妻共同积蓄，或双方离婚后仍共同生活、共同承担房贷，法院更倾向于认定为共同财产或按份共有财产。
问题2：假离婚时签订的财产分割协议是否有效？
答：这要视具体情况而定。若协议是为规避国家政策而签订，且明显违反公序良俗，法院可能认定协议无效。但若协议内容合理公平，且能证明是双方真实意思表示，则协议可能被认定为有效。
问题3：假离婚后购买的房产产生的债务由谁承担？
答：离婚后产生的债务原则上由债务人个人承担。但若能证明该债务用于共同生活或共同生产经营，且双方实际上仍保持共同生活状态，则可能被认定为共同债务。因此，对于房贷等重大债务，最好在协议中明确约定承担方式。
问题4：假离婚买房后多久可以复婚？有时间限制吗？
答：法律上对复婚时间没有限制，理论上可以在离婚当天就办理复婚手续。但实际操作中，银行等机构可能会关注离婚与购房、复婚的时间间隔，若间隔过短，可能引发对”假离婚”动机的质疑，进而影响贷款审批。但我建议，从降低风险角度考虑，还是应尽快办理复婚手续。
问题5：假离婚期间一方获得的其他财产如何认定？
答：同样需要考虑财产的实际性质和资金来源。若财产来源于双方共同积蓄或共同劳动，且双方实际仍保持共同生活状态，则更可能被认定为共同所有。若来源于一方个人劳动或个人继承、赠与，则更可能被认定为个人财产。
六、结语与展望
回顾我处理过的数百起婚姻家庭案件，”假离婚”买房引发的纠纷占比逐年上升，且后果往往比当事人预期的更为复杂。事实上，近年来各地法院对”假离婚”案件的审理态度也在逐渐趋严，更加注重实质正义而非形式公正。
从长远来看，随着房地产市场调控政策的完善和个人征信系统的健全，”假离婚”买房这一现象可能会逐渐减少。但当前，我仍建议广大夫妻：婚姻关系是人生大事，不应轻易以身试法；财产归属问题关系重大，应当谨慎对待并寻求专业指导。
如果你已经面临”假离婚”买房的纠纷，记住：及时保全证据，尤其是资金往来和共同生活的证据；寻求专业律师帮助，制定合理的维权方案；必要时通过法律途径维护自身权益。法律的目的是实现公平正义，即使在复杂的”假离婚”买房纠纷中，法院也会根据个案情况作出符合情理法的判决。
正如我常对委托人说的那样：”法律不保护’假’，但会保障’真’。即使在’假离婚’的背景下，你真实的出资、真实的付出、真实的权益，都应当得到法律的公正对待。”
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