避开陷阱：无中介二手房买卖合同要点解析 -公益律师

在当前的房地产交易市场中，为了节省中介费用，越来越多的买卖双方选择手拉手自行成交二手房。这种方式虽然直接、经济，但也因为缺少了专业中介机构的居间服务和风险把控，使得交易过程中的潜在风险大大增加。尤其是在合同签订环节，一旦约定不明或存在疏漏，极易引发后续纠纷。因此，一份严谨、规范的二手房买卖合同，是保障无中介交易顺利进行、维护双方合法权益的重中之重。作为在法律实践中处理过大量房产交易纠纷的从业者，深知其中的关键与风险点，在此就无中介二手房买卖合同的核心要点进行解析，希望能帮助大家有效规避风险。

核心环节一：房屋基本情况的核实与明确

这是合同的基础，也是后续一切权利义务的前提。买方在签订合同前，务必对房屋的实际情况进行全面、细致的核查，并将核实的关键信息准确无误地写入合同。

首先，要核对房屋的权属状况。最直接的方式是要求卖方提供房屋所有权证（或不动产权证书）原件，仔细核对证载的所有权人姓名或名称是否与卖方的身份信息完全一致。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此，确认卖方是否为房屋的合法所有权人至关重要。实践中我们经常遇到，签约人并非全部共有人，或者房屋存在共有情况（如夫妻共有、家庭共有）但未取得所有共有人书面同意出售的证明，这些都会给交易带来极大的隐患，甚至导致合同无效或无法履行。

其次，要明确房屋的具体位置、面积和用途。合同中应详细写明房屋所在的具体地址，包括小区名称、楼栋号、单元号、房号等。房屋的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积等也应依据产权证书的记载准确填写。如果实际面积与证载面积存在差异，尤其是买方对面积有特定要求时，应在合同中明确处理方式。同时，房屋的规划用途（住宅、商业等）也需确认，避免后续因改变用途产生问题。

再者，要关注房屋是否存在权利限制。这包括但不限于：房屋是否设定了抵押权？根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。如果房屋存在抵押，卖方必须告知买方，并在合同中明确抵押权如何解除、何时解除，否则可能影响产权过户。房屋是否处于出租状态？依据买卖不破租赁原则（《中华人民共和国民法典》第七百二十五条），若房屋在出售前已经出租，且租赁合同仍在有效期内，则买方取得房屋所有权后，原租赁合同对买方继续有效，买方不能随意要求承租人搬离。卖方应如实告知租赁情况，并处理好与承租人的关系。此外，还要了解房屋是否存在被查封、冻结等司法限制情况。

最后，对于房屋的附属设施、设备、装修及相关物品的处理，也应在合同附件中以清单形式详细列明，明确哪些随房交付，哪些由卖方搬离，避免交房时产生争议。厨房、卫生间的固定设施、定制家具、特定家电等，都应一一清点确认。

核心环节二：价款支付方式与资金安全保障

房款支付是二手房交易的核心环节，涉及金额巨大，风险控制尤为重要。无中介交易缺少了第三方资金监管的天然屏障，更需谨慎约定。

合同中应明确约定房屋的总价款，并注明该价格是否包含税费、维修资金等。付款方式通常有一次性付款和分期付款两种。选择分期付款的，应详细约定每一期款项的支付金额、支付时间节点（通常与合同签订、申请过户、房屋交付、户口迁出等关键环节挂钩）以及支付条件。

为了保障交易资金安全，强烈建议买卖双方选择通过银行设立的二手房交易资金监管账户进行房款支付。所谓资金监管，是指买方将购房款存入指定的监管账户，待房屋所有权转移登记完成后，再由银行根据约定将款项划转给卖方。这种方式可以有效避免卖方收到房款后不配合过户，或者买方过户后不支付尾款的风险。虽然自行成交的双方可能觉得麻烦，但相比于可能出现的巨大资金风险，这点麻烦是完全值得的。如果确实无法进行资金监管，也应尽量将付款节奏与过户、交房等关键节点紧密结合，避免一次性支付大额款项，并要求卖方提供足额、可靠的担保。

定金条款也需注意。《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定了定金罚则，即给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。合同中应明确约定定金的性质（是订约定金还是履约定金）、金额（不得超过主合同标的额的百分之二十）以及在何种条件下适用定金罚则。

核心环节三：产权过户与房屋交付的衔接

产权过户和房屋交付是买卖双方权利义务履行的关键步骤，关系到交易的最终完成。

合同中应明确约定双方共同向不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记手续的具体时间。通常约定在买方支付首付款或满足一定付款条件后若干日内启动。办理过户所需的各项证件、资料，双方应相互配合提供。

房屋的交付时间也应明确约定，通常与尾款支付或产权过户完成相联系。交付标准应清晰，包括房屋本身是否腾空、水、电、燃气、物业管理费、供暖费等各项费用是否结清、户口是否按约定迁出、合同附件约定的附属设施设备是否齐全完好等。双方应在约定的交付日共同进行房屋验收，签署《房屋交接确认书》，记录水、电、燃气表的读数，交接房屋钥匙及相关文件资料。从法律角度看，房屋毁损、灭失的风险，自交付之时起转移给买方（《中华人民共和国民法典》第六百零四条）。

实践中需要特别注意户口迁移问题。如果买方购房是为了落户，务必在合同中明确约定卖方将房屋内原有户口迁出的具体时限，并约定相应的违约责任。因为户口迁移属于公安机关的行政管理范畴，法院通常难以强制执行，只能通过追究卖方违约责任的方式进行约束。

核心环节四：税费承担的清晰界定

二手房交易涉及多种税费，如契税、个人所得税、增值税及其附加税费、印花税、土地增值税（非住宅）以及交易手续费、登记费、评估费（如需贷款）等。各项税费由谁承担，法律法规虽有基本规定（例如，契税一般由买方承担，个人所得税、增值税一般由卖方承担），但在实际交易中，双方可以通过合同约定具体的承担方式，例如约定所有税费均由一方承担，或按法律规定各自承担。无论采取何种方式，都必须在合同中白纸黑字、清晰明确地进行约定，避免日后因此产生争议。需要提醒的是，即使约定由一方承担所有税费，也只是双方内部的约定，不能对抗税务机关的征缴规定，纳税义务人仍需按照法律规定向税务机关履行纳税义务。

核心环节五：违约责任的细化与量化

明确的违约责任条款是合同履行最有力的保障，也是发生纠纷时维护自身权益的重要依据。

合同中应针对可能出现的各种违约情形，设定具体的违约责任。常见的违约情形包括：买方逾期支付房款、卖方逾期交付房屋、卖方逾期迁出户口、因一方原因导致无法按时办理过户登记、房屋存在权属瑕疵或权利负担未如实告知、卖方一房二卖等。

对于每种违约情形，应约定相应的处理方式和违约金计算标准。例如，可以约定按日计算的违约金（如按逾期支付/交付金额或总房款的一定比例计算），也可以约定一次性支付固定数额的违约金。违约金的数额应具有一定的惩罚性，足以弥补守约方的损失并对违约方产生震慑。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。因此，约定的违约金标准也应相对合理。

除了违约金，还应约定在何种严重违约情况下，守约方享有单方解除合同的权利，并明确解除合同后的责任承担，如返还已付款项、适用定金罚则、赔偿损失等。