违章搭建的法律认定与处理指南

在城市化进程不断加速的今天，住宅小区内的违章搭建问题日益突出，不仅破坏了城市规划和小区整体美观，还可能带来安全隐患，甚至引发邻里纠纷。作为普通居民，了解违章搭建的法律界定、处理程序以及相关权利义务，对于维护自身合法权益至关重要。

一、违章搭建的法律界定

目前，我国法律法规对违章搭建并没有统一的权威定义。一般理解为，违章搭建是指建造时违反法律、法规或规章的强制性规定而建造的建筑物或构筑物。这些强制性规定分布在《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》等20多部法律法规中。

需要特别注意的是，违章搭建的认定不能简单地以是否取得房屋所有权证或土地证为标准，而应由规划、城管等政府部门通过法定程序作出认定。

二、常见的违章搭建形式

在住宅区域内，违章搭建的形式多种多样，主要包括以下几类：

1.屋顶违建：在屋面平台加盖整层房屋，或利用屋面露台、退层搭建简易活动板房、阳光房，或将屋面升高等；

2.一楼庭院违建：私自将一楼空地围起来作为私家花园，或私自搭建车棚、车库等；

3.外墙附属违建：利用一楼阳台、外墙搭建阳光房、简易棚等；

4.公共空间违建：在底楼天井、高层外突出、平改坡、走道等公共空间进行搭建；

5.其他违规设施：违反业主公约安装的设施，如伸缩晾衣架、封闭阳台、无烟灶台等。

三、违章搭建的管理部门

违章搭建的管理涉及多个政府部门，根据违法情形不同，由不同部门负责处理：

1.城乡规划主管部门：根据《城乡规划法》第六十四条规定，对未取得建设工程规划许可证或未按照许可证规定进行建设的行为，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设、限期改正或拆除。

2.土地行政主管部门：对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地、未经批准或采取欺骗手段骗取批准非法占用土地建设的行为，由县级以上人民政府土地主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除所建的建筑物。

3.市容环境卫生行政主管部门：对不符合城市容貌标准、环境卫生标准的建筑物或设施，有权会同城市规划行政主管部门责令限期改造或拆除。

4.水行政主管部门：对未经水行政主管部门审查同意，在河道、湖泊管理范围内从事工程设施建设活动的，由县级以上人民政府水行政主管部门或流域管理机构处罚。

四、违章搭建的法律后果

违章搭建行为可能面临以下法律后果：

1.行政处罚：根据《城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或未按照许可证规定进行建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

2.强制拆除：对于逾期不拆除的违章建筑，县级以上人民政府可以责成有关部门强制拆除。

3.民事责任：如违章搭建侵害了相邻业主的通风、采光、日照、通行等权利，或影响了相邻业主的人身、财产安全，相邻业主可以依据《民法典》相关条款要求排除妨碍、恢复原状或赔偿损失。

4.房产交易限制：附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。

五、相关权利人的救济途径

对于违章搭建行为，相关权利人可以采取以下救济途径：

1.相邻业主投诉权：相邻业主有权向城市管理行政执法部门或规划部门等相关政府部门投诉，请求有关部门予以拆除，排除妨碍。

2.相邻业主诉讼权：违章搭建影响相邻业主权益的，相邻业主可以向法院提起诉讼，请求排除妨碍、恢复原状或赔偿损失。

3.业主委员会权责：业主委员会有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止，并及时向有关行政部门报告。对侵害业主共同利益的行为，还可以依法向人民法院提起诉讼。

4.物业公司权责：物业公司有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止，并及时向有关行政部门报告。

六、物业公司处理违章搭建的权限与义务

物业公司在处理违章搭建问题时，其权限与义务主要包括：

1.劝阻义务：发现业主违章搭建行为时，物业公司应当进行劝阻。

2.制止义务：对正在进行的违章搭建行为，物业公司应当予以制止。

3.报告义务：劝阻、制止无效的，物业公司应当在24小时内向业主委员会和有关行政管理部门报告。

4.诉讼权：对于妨碍物业管理的行为，物业公司可以依据物业管理服务合同或业主公约向法院提起诉讼，但这是物业公司的权利而非义务。

需要特别强调的是，物业公司无权强制拆除违章搭建。因为对违章搭建采取拆除等强制行为必须由行政机关依据行政法规定的程序进行，或者由法院依法强制执行，除此之外任何人都不可以进行强拆，否则应当承担赔偿责任。

七、典型案例分析

案例一：物业强拆违章建筑被判赔偿

业主张小阜在北阳台上搭建了一间约8.5平方米的厨房，属于违章建筑。物业公司未经法定程序，直接组织人员将该违章建筑强行拆除并毁坏了厨房内的生活设施及物品。法院认为，虽然该厨房系违章建筑应当拆除，但拆除权应由行政主管部门行使，物业公司作为物业管理部门无权行使此权利。最终，法院判决物业公司赔偿业主损失。

案例二：物业起诉业主拆除违章搭建获支持

业主杨先生在小区别墅中将二楼露台、三楼阳台封闭，并搭建了阳光房和凉亭。物业公司依据《业主临时管理规约》将杨先生告上法庭。法院认为，被告的行为违反了规约中不得擅自封闭阳台、不得在公共部位搭建建筑物的规定，判决被告拆除相关的封闭阳台以及凉亭。

案例三：违法搭建”三起三落”

业主徐某在天台多次进行违法搭建，前两次在执法人员的规劝和强制拆除后，第三次仍然在同一位置搭建。最终，执法部门依据《城乡规划法》对其处以工程造价百分之十的罚款，并责令拆除违法建筑。这一案例表明，对于屡教不改的违法搭建行为，执法部门将采取更严厉的处罚措施。

八、预防与应对建议

1.对于普通业主：

-在进行房屋装修或改造前，应当了解相关法律法规和小区管理规约，确认是否需要办理相关审批手续；

-发现邻居有违章搭建行为时，可以先与其沟通协商，若协商不成，可向物业公司、业主委员会反映或向相关行政部门投诉；

-如违章搭建侵害了自身权益，可以依法向法院提起诉讼。

2.对于物业公司：

-加强日常巡查，及时发现并制止违章搭建行为；

-做好宣传教育工作，提高业主的法律意识和规则意识；

-发现违章搭建行为后，应当及时劝阻、制止并向相关部门报告，同时保留相关证据；

-不得擅自强拆违章建筑，应当依法依规处理。

结语

违章搭建问题涉及多方利益，处理起来较为复杂。作为普通居民，应当增强法律意识，遵守相关法律法规和小区管理规约，不进行违章搭建；作为相关权利人，应当了解自身权利和救济途径，依法维护自身合法权益；作为物业公司，应当明确自身权限和义务，依法依规处理违章搭建问题。只有各方共同努力，才能营造一个规范有序、和谐美丽的居住环境。