房屋损害赔偿评估方法与实务指南

房屋损害赔偿评估的必要性

随着我国经济的高速发展，房地产已成为城镇居民财富积累的主要途径。据相关调查显示，中国城镇居民住房资产占家庭资产总额超过59%。然而，房地产作为不动产，其不可移动的特性使其容易受到周围环境等因素的影响。城市改造、火灾等突发状况都可能对房地产造成不可避免的损害，使产权人承受财产损失。

在经济因素方面，随着人们财产保护意识的增强，当资产遭受损失时，产权人往往会提出赔偿诉求。而在社会因素方面，由于对房地产价值的估价标准不同，当事人双方对赔偿价格的确定容易产生分歧。为解决这些争议，需要第三方对损害程度进行专业、系统的评估。

房地产估价师凭借其科学、公正、具有公信力的职业形象，成为解决赔偿纠纷的有力方法。我国《房地产估价规范》中明确列出房地产损害赔偿评估作为房地产评估的重要项目，这表明了我国房地产评估领域对此研究方向的确定。

房屋损害赔偿评估的特殊性

委托主体的特殊性

在房地产损害赔偿评估过程中，委托主体主要分为：受损房地产的产权人提出委托、造成房地产损害的责任人提出委托或第三方提出委托。与一般房地产评估不同，损害赔偿评估往往由资产受损方和实施损害方共同提出评估委托，这种方式有利于双方当事人积极配合评估工作，提高工作效率。

前置程序的特殊性

损害赔偿评估的形成原因多种多样，损害程度受多方面因素影响。在进行具体评估工作前，必须先对损害建筑本身情况进行深入了解。因此，开展评估工作前，需要委托方提供相关部门开具的专业鉴定报告书，包括质量检测报告书、环境质量报告书等。

损害赔偿估价的特点

损害赔偿评估不仅包括价值评估，还包括评估负价值和相关的经济损失。由于房产损害程度和形式的独特性，很难找到类似案例，这对评估师的专业知识提出了更高要求。评估人员不仅要熟练掌握房地产方面的知识，还要掌握数学、经济学等多方面知识，才能给出更加精确、更具说服力的评估结果。

房地产损害赔偿的种类

房地产损害赔偿主要包括以下几种情况：

1.因城镇规划变更导致房地产权益受损

2.在自有土地上建造新建筑或改造原有建筑，使周围房地产价值受损

3.对他人房地产造成污染，包括物质形态和无形污染

4.施工过程中对临近建筑物地基造成损害

5.因工程质量问题导致房地产价值贬值

6.因违约造成他人经济损失

7.因工作失误对房地产权利行使进行错误限制

8.因登记不当或产生异议对产权人造成损害

9.非法征用土地对权益人造成的损失

10.其他房地产损害赔偿情况

房屋损害赔偿评估方法

房地产损害赔偿评估的内涵

房地产损害评估是房屋本身损害贬值和房屋贬值引起占用土地经济价值贬值的共同体贬值评估。主要包括赔偿性房地产损害评估、房地产价值减损评估、各种类型的房屋质量缺陷损失评估等。

房地产损害评估的价值标准采用公开的市场价值标准。商品房质量缺陷评估的价值定义应当是估价时点的商品房实体缺陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况造成的商品房价值减损的市场值。

损害赔偿评估具有五个特点：

1.包括正价值评估与负价值评估

2.不仅包括负价值评估，通常还包括相关经济损失评估

3.独一无二性更强，难以寻找到类似损害的赔偿实例

4.对建筑等专业知识要求更高，需要大量专业帮助和损害程度鉴定

5.当事人双方对估价结果都很关注，要求估价更加精准，说服力强

常用评估方法

房地产损害赔偿评估通常采用以下四种方法：

1.修复费用法（成本法）

修复费用法是通过设定规划许可、采取工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除房屋缺陷所发生的各项费用。计算公式为：

V =C1 C2 C3 C4 -C5

其中：V为房地产损害评估值；C1为拆除工程费用；C2为修缮工程费用；C3为恢复工程费用；C4为直接经济损失；C5为被拆除物残值。

2.损失资本化法

损失资本化法是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和，或无质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和与有质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和的差评估房地产的价值损失。该法可分为三种类型：

净收益减少收益年期不变型

收益不变收益年期减少型

收益及收益年期减少型

3.赔偿实例比较法

赔偿实例比较法也称市场法，通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。计算公式为：

V =P F1 F2 F3

其中：V为房屋价值损失评估值；P为可比实例补偿金额；F1为补偿情况修正系数；F2为补偿日期修正系数；F3为缺陷状况修正系数。

采用市场法评估时，应当选取三个或三个以上类似房屋质量缺陷的可比实例；进行补偿情况修正，将可比实例补偿金额修正为正常补偿金额；进行补偿日期修正，将可比实例在补偿日期的补偿金额调整为在评估时点的补偿金额；进行缺陷状况修正，将可比实例房屋质量缺陷状况下的补偿金额调整为被评估房屋质量缺陷状况下的补偿金额。

4.损害前后价差法

损害前后价差法也称剩余法，是通过测算损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。计算公式为：

商品房价值减损值=损害前的房地产市场价值-损害后的房地产市场价值

成本法在房地产损害赔偿评估中的应用案例

案例介绍

某保险公司承保的一辆货车在运输途中从公路冲出，撞上路边的农用房屋，造成建筑物第一层外墙产生穿洞，楼梯的外墙倒塌，部分墙体产生细微裂痕，部分门窗损坏等情况。评估目的是确定损伤的修复费用，为承担事故赔偿责任的保险公司提供赔偿的参考价格。

评估步骤分析

1.获取相关检测报告书

为了解房屋损害情况，确定房屋修复程序，评估师需向相关部门申请获得专业的鉴定报告。在本案例中，受损农房业主原认为房屋受损严重需要整体拆除重建，并提出5万元赔偿要求，但根据专业房屋安全鉴定人员的现场勘查，认定房屋只是局部受损，并出具了专业的修复方案和评估范围。

2.确定评估方法

当事人双方阅读并认可了鉴定报告给予的参考意见，确认受损房屋属于可修复价值的损害评估，应先拆除已经损坏的部分，再按照房屋原本的构造进行修复。根据相关规范规定，应选用成本法进行评估。

3.确定损害评估价值

房屋的损害评估值=拆除工程费用修缮工程费用恢复工程费用相关经济损失-被拆除物残值

根据检验部门提供的修复方案，可计算出修复工程的直接费用。由于本案例中的房屋修复工程是要弥补该房屋受到的损害，所以进行赔偿修复时不考虑房屋受损前的使用保养状况，在测算修复费用时，要将房屋修缮到全新的状态，而不是恢复到事故前的状态，因此不考虑扣减房屋的折旧。

评估过程中的注意事项

1.损害性质的鉴定

在案例中，业主自认为房屋需要整体拆除重建，但根据现场勘查发现房屋损害属于可修复损害，不需要整体重建。因此，对于损害性质和程度的鉴定对评估结果有直接影响，一定要实事求是，公正地确定其损害性质。同时，本案例因为特殊情况其修复工程需要做到”修坏如新”而不是”修坏如旧”，因此，以房地产损害前与损害后的价值差异不能代表其损失价值，即不能使用损失前后差价法。

2.评估细节的影响

一些细节的差异也会对最后的评定结果造成影响。比如，同一修复工程若采用不同的修复材料，其费用价值会存在差异。其中一些较小的项目，其价格往往相对稳定且差异较小。而一些大型的项目材料的选择却会对最终价值造成较大的影响。因此，评估工作需要根据实际情况进行适当的变通，对于影响较小的项目可以使用市场平均值进行计算，而对于影响较大的项目则需要计算得更加严谨。

3.委托人的主观因素

评估报告所给出的评估结果属于评估价值，只是为委托人最后确定损害赔偿价值提供参考依据。而有时候最后的赔偿金额与评估金额之间存在很大的差异。这些差异的产生往往与委托人的个人素质、心理价位、信息掌握度密切相关。因此，现有的评估方法还应进一步完善，适当考虑委托人的主观因素，使最终的评估结果更具实用性。

房屋损害赔偿评估的实务建议

寻找专业评估机构

当房屋损失发生后，产权人首先应该联系房屋所在地的房产管理局或建设管理局，这些部门负责房屋建筑安全及质量监督。部分城市设有专门的房屋质量监督站，也可提供此类服务。如涉及保险理赔，应第一时间联系保险公司，并按照保险合同约定的条款进行操作。

评估流程的把握

在具体评估过程中，产权人可委托具有资质的第三方评估机构进行专业评估。评估机构会根据损害情况选择合适的评估方法，出具专业的评估报告，该报告将成为后续维权的重要证据。

评估结果的应用

评估结果出具后，产权人可以据此向责任方提出赔偿要求，或者向保险公司申请理赔。如果双方对赔偿金额存在争议，可以通过协商、调解或诉讼等方式解决。在诉讼过程中，专业的评估报告将成为法院判决的重要参考依据。

结语

房屋损害赔偿评估作为维护产权人合法权益的重要手段，其专业性和公正性对于解决赔偿纠纷具有重要意义。产权人在面临房屋损害时，应及时寻求专业评估机构的帮助，通过科学、合理的评估方法确定损害程度和赔偿金额，从而维护自身的合法权益。同时，评估机构也应不断完善评估方法，提高评估质量，为促进房地产市场的健康发展贡献力量。

需要特别说明的是，本文内容仅供参考，不构成法律建议。在实际操作中，应根据具体情况咨询专业人士的意见。