房屋买卖合同协议书：要点与注意事项

房屋买卖是人生中的重大决策，一份规范完善的买卖合同协议书对于保障交易双方权益至关重要。无论是首次购房还是二手房交易，了解合同的核心要素和法律规范，能有效避免纠纷，确保交易顺利进行。

房屋买卖合同的法律依据

房屋买卖合同是依据《民法典》《城市房地产管理法》等法律法规制定的，是买卖双方就房屋交易达成的具有法律约束力的协议。合同一经签订，双方均应严格履行，否则将承担相应的违约责任。

合同必备要素

房屋基本信息

合同中必须明确标明房屋的具体位置、建筑面积、房屋结构、用途等基本信息。这些信息应与房产证上的记载完全一致，避免后续产生争议。例如：

房屋坐落于：某市某区某街道某号

建筑面积：平方米

房屋用途：住宅/商用

房屋结构：砖混/钢筋混凝土

房产证号：

房屋产权状况

卖方需在合同中明确声明房屋的产权状况，包括是否存在抵押、查封等权利限制情况。这是买方需要特别关注的重点，直接关系到能否顺利过户。合同中应包含类似以下的条款：

“卖方保证对该房屋拥有完全处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让前无其他拖欠费用及法律上的障碍，该房屋所有权为合法取得。卖方保证该转让房产不涉及第三方的权利，否则一切后果由卖方自行承担。”

交易价格与支付方式

合同中应明确约定房屋的总价款、付款方式和付款时间。常见的付款方式包括一次性付款、分期付款和按揭贷款等。无论采用何种方式，都应在合同中详细说明每笔款项的金额、支付时间和条件。

例如，采用按揭贷款方式时，合同可这样约定：

“买方通过向银行申请抵押贷款方式支付卖方购房款，购房款由买方分三期付给卖方：第一期，在贷款银行向买方发出贷款承诺书时，买方将30%首付房款存入银行；第二期在贷款银行向买方发放贷款之日由银行将买方所贷款项直接划到卖方的账户中；第三期，在卖方交房时，由买方一次性将余款付给卖方。”

房屋交付条件与时间

合同应明确约定房屋的交付时间、交付标准和交接方式。交付时，卖方应确保房屋状况与合同约定一致，并结清水电费、物业费等相关费用。

一个规范的交付条款可以是：

“卖方应于年月日前将交易的房产全部交付给买方使用。交付时，卖方应结清水电费、煤气费、物业管理费等费用。卖方需将房屋钥匙及相关证件资料交与买方，并在双方在场的情况下由买方对房屋进行验收。”

税费承担约定

房屋买卖过程中涉及多种税费，包括契税、个人所得税、增值税、印花税等。合同中应明确约定各项税费的承担方，避免日后产生争议。

一般而言，根据税法规定，契税由买方承担，个人所得税和增值税由卖方承担。但双方可以在法律允许的范围内协商税费的具体承担比例。

合同中可以这样约定：

“买卖双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易产生的税费按照国家规定各自承担，其中契税、登记费由买方承担，个人所得税、增值税由卖方承担。”

违约责任条款

违约责任条款是合同的重要组成部分，明确约定任何一方不履行合同义务时应承担的责任，有助于督促双方诚信履约，也为纠纷解决提供依据。

卖方违约责任

卖方常见的违约情形包括逾期交房、房屋面积与合同不符、拒绝配合过户等。针对这些情况，合同中可以约定：

“卖方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给买方。逾期超过个月时，买方有权解除本合同。解约时，卖方除将已收的房价款全部退还买方外，并应赔偿买方经济损失。”

买方违约责任

买方常见的违约情形主要是逾期付款。合同中可以约定：

“买方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的，其逾期部分买方应加付按日千分之一计算的违约金给卖方。逾期超过个月时，卖方有权解除合同。解约时，买方已付房价款的一定比例作为卖方的损失赔偿金。”

特殊情况的处理

贷款未获批准的处理

如果买方采用按揭贷款方式购房，但贷款申请未获银行批准，合同中应约定解决方案：

“如果买方的贷款申请未获贷款银行批准，则双方同意以下述方式解决该房屋的买卖事宜：1.继续履行协议，买方一次性将购房款支付给卖方；2.解除协议，卖方若已收取定金的，应如数退还给买方。”

房屋面积差异的处理

实际交付的房屋面积与合同约定不符时，应约定处理方式：

“实际面积与合同约定面积误差在3%以内的，总价款不变；误差超过3%的，多退少补。计算方式为：超出或不足部分的面积合同约定的单价。”

产权瑕疵的处理

对于可能存在的产权瑕疵问题，合同中应有明确约定：

“卖方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，并已经取得全部共有人的一致同意。若因产权、使用权或其他产权原因而导致买方无法正常使用，卖方愿意赔付买方全部转让款、房屋的改造、建造、装修等费用及土地增值部分。”

合同生效与纠纷解决

合同应明确约定生效条件和纠纷解决方式。一般而言，合同自双方签字或盖章之日起生效。对于可能发生的纠纷，可以约定通过协商、调解或诉讼方式解决。

合同中可以这样约定：

“本合同一式份，甲乙双方各执份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。本合同发生争议的，双方可通过协商解决；协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。”

签订合同的注意事项

核实房屋信息

签订合同前，买方应核实房屋的基本信息，包括产权状况、面积、规划用途等，确保与合同约定一致。可以通过查询房产信息、实地测量等方式进行核实。

查验相关证件

买方应查验卖方的身份证件、房产证、土地使用证等相关证件，确保卖方具有处分权。对于共有房产，还应确认所有共有人同意出售并在合同上签字。

明确附属设施

合同中应明确约定房屋附属设施的归属，如家具、电器、装修等。可以列出详细清单，避免日后产生争议。

约定交接方式

合同中应明确约定房屋交接的具体方式，包括钥匙交付、水电气过户、物业费结算等细节问题。

合同履行中的风险防范

付款安全

买方在支付房款时应注意资金安全，可以采用银行监管、第三方支付等方式，避免直接将大额资金交给卖方。

产权过户

买方应及时办理产权过户手续，避免卖方将房屋另行出售或抵押。在全部房款支付前，应确保卖方配合办理过户手续。

房屋交付

买方在接收房屋时应仔细检查房屋状况，确认水电气等设施正常运行，并与合同约定一致。如发现问题，应及时与卖方协商解决。

结语

房屋买卖合同是保障交易双方权益的重要法律文件，合同内容应当全面、明确、具体。双方在签订合同前应充分了解相关法律规定，明确各自的权利义务，避免因合同条款不明确而引发纠纷。在合同履行过程中，双方应当诚实守信，严格按照合同约定履行义务，共同维护良好的交易秩序。